取材レポート | 【公式】白金ザ・スカイ | 東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅徒歩3分|東京建物・長谷工コーポレーション・住友不動産・野村不動産・三井不動産レジデンシャルの新築・分譲マンション

REPORT

港区を代表する住宅地

東京カンテイ 井出武氏
1989年マンションの業界団体に入社以来、長く不動産市場の調査・分析に携わる。現在は東京カンテイの市場調査部上席主任研究員として、講演活動なども行っている。

白金のこれまで

白一色ではない様々な顔をもつ白金

白金というエリアは、一般的には住宅地としてのイメージや、おしゃれなカフェやレストランがあるという華やかな印象を持たれている方も少なく無いでしょう。もちろんそうしたイメージ通りのエリア、歴史や伝統を感じさせてくれる部分があるのは事実ですが、白金という街の実際を見ていくと、大学などが集まる文教エリアの側面であったり、工場が集まるエリアがあったりと、白一色では塗り固められない、様々なカラーを持っている多様な街でもあります。

港区の住宅地の評価を向上させてきたエリア

2000年の東京メトロ南北線・都営三田線の開通により電車でのアクセス性が向上するまでは、ある種の隔離されたエリアとも言えましたが、桜田通りをはじめ明治通りにも近く、車での交通利便性に恵まれていたこともあり、住宅地としては好まれていました。
しかし、白金エリアというイメージが広く知られるようになったのは、やはり電車での交通利便性の向上がきっかけであり、白金という街が港区内の住宅地の評価を押し上げてきたことは間違いないと思います。

23区内別リセールバリュー

リセールバリューで見る港区

リセールバリューで見ていくと、23区内でも港区の評価が非常に高いことがわかります。2008年1月~2008年12月に新規分譲され、2018年1月~2018年12月に中古流通した分譲マンションを対象に新築分譲価格からの価格維持率(リセールバリュー)を算出すると、港区は116.0%と23区内で最も高い数値となりました。

港区内駅毎リセールバリュー

港区の駅毎のリセールバリュー

同様に港区内の駅毎にリセールバリューを見ていくと、麻布十番、神谷町、田町など、その多くが再開発エリア、再開発が進行中、またはそれに近接するエリアであることがわかります。また、ビジネス・商業などがミクストユースされたエリアが高い数値となっています。現在「白金高輪」駅は港区内で「品川」駅に次ぐ8位ですが、住宅地と商業等がミクストユースされる今回の再開発後に、この順位がどう変わるのか楽しみです。

再開発エリアが飛躍する要因

かつての恵比寿、
代官山を想起させる再開発

地価公示などから見ていくと、多世代が集まるエリアは活性化し、地価が上がるという傾向が顕著に見られます。一方で変化の無い街、人の動きの無い街は減退傾向にあることが見て取れます。 こうした人の動きの中で、街を活性化させる特に大きな要素となるのは、20代を中心とした若い世代をどれだけ惹きつけられるかということです。 白金周辺には大学も多くありますので、20代前半の方々の流入はすでにある。さらに近隣に働く場所があり、エリアが魅力を増すことで、白金周辺で学生時代を過ごした人たちが「少なくとも家を購入するまでは居続けたい」と思える街になるかどうかが鍵になると思います。 これまでの白金は大人の街であったり、ある種の近寄りがたさが魅力ではありましたが、これからの開発においては、将来に向けた新しい白金を目指して行って欲しいと感じています。そして今回行われる白金一丁目東部北地区第一種市街地再開発事業はそれに適うものではないでしょうか。 個人的には本開発計画からは、かつて行われた恵比寿、代官山などの再開発と同様のポテンシャルを感じています。

白金一丁目周辺の大学の立地概念図

1.慶應義塾大学(約1050m) 2.北里大学(約680m) 3.聖心女子大学(約930m) 4.明治学院大学(約900m) 5.東海大学(約1020m)

リセールバリューで見る駅近の優位性

本計画は約1.1haという白金エリアでは希少な開発規模を、駅徒歩3分という好立地に得ていますので、住まいという面から見ても優位な将来性を持っています。2007年1月~2009年12月に新規分譲され、2018年1月~2018年12月に中古流通した分譲マンションを対象にリセールバリューを算出すると、23区内においても最寄駅に近いほどリセールバリューは高くなるというデータが出ています。

競合物件の少なさがポイント

駅近のメリットと言えば、当然ながら交通利便性や駅周辺に集まる商業施設などの利用のしやすさ、時短などといったメリットが挙げられますが、それ以上に駅を起点として徒歩3分と10分を単純に面積として見比べると10倍以上の差になります。これは駅に近いほど競合物件が少なくなり、リセールバリューを算出するにあたり隠れた要因になっていることは間違い無いでしょう。

駅徒歩分数による面積の比較概念図

白金のリセールバリューは大きく変わる

これまでの白金の評価を超える存在に

ここまでリセールバリューなどを参考にご覧いただきましたが、これからの白金エリアを判断する上では、これらはもはや参考にはならないかもしれません。2027年の品川駅リニア新幹線開通や高輪ゲートウェイ新駅の誕生といった品川を起点とする発展性の高いゾーンに白金も含まれ、回遊性や相乗効果が期待されます。

リニア新幹線の開通はこの品川周辺エリアを大きく変えることでしょう。人の流れがまったく変わると言って良いと思います。その一端を担う街として白金エリアは重要なポジションにあり、この東京の新たな軸の中で再びフォーカスされる存在になるでしょう。その起点となるのが白金一丁目ではないかと思います。

品川を起点とする発展性の高いゾーン概念図

東京の中で白金カラーがもう一度色彩を増す

発展性の高いゾーンに白金が含まれると言っても、それは他のエリアに吸収されるようなものではないと思います。白金のこれまで護られてきた歴史や伝統はより強い個性として、ひときわ魅力的な白金カラーを見せてくれると思います。

白金一丁目東部北地区第一種市街地再開発事業は再開発という名前ではありますが、白金の魅力を掘り起こし、再生させていくようなイメージが近いかもしれません。山手線の内側であり、港区という中では最も伸びしろが期待できる存在だと思います。

商業ファサード完成予想CG

※白金一丁目東部北地区第一種市街地再開発事業(完了予定:2023年12月。現在の状況:工事中)事業の完成は遅れる場合があります。また、計画が変更になる場合があり、眺望・景観等がかわることがあります。 ※掲載の完成予想CGは計画段階の図面を基に描き起こしたもので、実際とは多少異なる場合がございます。なお、外観形状の細部、設備機器等は表現していません。形状・色等は実際と異なります。また、周辺建物・電柱・架線は表現上省略・簡略化しています。表現されている植栽は竣工から初期の生成期間を経た状態のものを想定して描いており、竣工時は植物の成長を見込んで必要な間隔をとって植えています。設計・施工上の都合により、設定位置・樹高・本数等変更される場合があります。※商業・医療施設は2023年4月開業予定。開業は遅れる可能性がございます。※子育て支援施設は2023年4月開業予定であり、マンション居住者の利用が優先されるものではございません。開業は遅れる可能性がございます。※歩行者空間は公開空地となっており、居住者以外の第三者が通行することとなります。※各サービス、共用部の利用は一部有償となり、管理規約等で制限があります。※共用施設は計画段階の為、今後変更になる場合があります。
※掲載のリセールバリューは既存物件についての調査であり、当該物件の今後の価格変動を保証・予想するものではありません。
※高輪ゲートウェイ駅:田町駅から1.3km、品川駅から0.9km、2020年暫定開業
※リニア中央新幹線:2027年開業予定